El mercado de oficinas sigue inmerso en su transformación ganando terreno al teletrabajo y buscando diferenciarse para ser competitivo en un segmento en el que la inversión se hundió un 53 por ciento en 2023 y en el que el destino para muchas solo pasa por renovarse o cambiar de uso.
Tras el impacto inicial que supuso la pandemia del coronavirus, se observa una paulatina vuelta al trabajo con el modelo híbrido como claro protagonista, lo que está obligando a muchos departamentos a transformar sus espacios con el objetivo de ganar más atractivo entre sus empleados y a otros a contratar menos amplitud.
En lo que coinciden todos los expertos es en la escasa disponibilidad de entornos de calidad, a veces incluso nulos, especialmente en el centro de las ciudades, donde las rentas siguen al alza.
El teletrabajo se ha implantado en mayor o menor medida en casi todas las organizaciones, lo que no siempre está unido a menor necesidad de espacio.
El verdadero impacto es que las ha obligado a adaptarse a las nuevas tendencias en el mundo laboral (avances tecnológicos, espacios más atractivos, de calidad o sostenibles), apunta el responsable de oficinas de BNP Paribas Real Estate, Benjamín Gómez.
De acuerdo con un estudio de CBRE, los españoles acuden de media casi tres días a la semana al lugar de trabajo y se están reduciendo los puestos individuales dando paso a las sillas calientes, según señala el director senior de Advisory & Transaction de Oficinas de la firma, José Mittelbrum.
Apuesta por la calidad
La consultora inmobilaria ILL sostiene que algunas compañías han reducido su demanda de metros en favor de contar con unas instalaciones que tengan mayor calidad, lo que ha elevado la disponibilidad en ciertas zonas, sobre todo periféricas. Sin embargo, los edificios bien ubicados y con buenas prestaciones son los que tienen ocupaciones más altas, según explica su head of Markets, Adriana Gorri.
Este aumento del interés en las almendras centrales ha presionando las rentas al alza. Por el contrario, en las periféricas la amenaza de salida de inquilinos a zonas más céntricas ha provocado ciertos ajustes, agrega al respecto el director nacional de oficinas de Colliers, Martín Galbete.
La escasez de producto y la alta demanda en emplazamientos situados en los núcleos ha colocado las rentas en estas zonas por encima de los 30 euros el metro cuadrado al mes, y en los activos más prime de Madrid en 40 euros, que no se veía desde 2007.
De cara a los próximos meses, BNP Paribas Real Estate prevé un incremento de la inversión apoyada en mejores perspectivas macroeconómicas, la estabilización y posible bajada de los tipos y el incremento de los procesos de venta que están en marcha.
Tras registrar en 2023 más de 1.200 millones (el 11% del total) y caer un 53% con respecto al año anterior, CBRE espera que la primera mitad de 2024 sea similar y que el foco esté puesto en operaciones de entre 5-25 millones y en activos de mayor calidad y que estén bien ubicados.
Otros usos alternativos
Es probable que en algunos submercados, especialmente en los que haya un parque sobredimensionado, las oficinas se vean obligadas a transformarse para otros usos alternativos que retornen en beneficio de la sociedad, reconocen desde Colliers.
Estos cambios pueden ser hacia activos residenciales u hoteleros, aunque otras opciones pasan por el subarriendo o la rehabilitación de los inmuebles para adaptarlos a las crecientes nuevas demandas, agregan desde JLL.
Según CBRE, solo en Madrid hay más de 300 edificios de oficinas de menor calidad que suman 1,5 millones de metros cuadrados.
Es en estas instalaciones más obsoletas y con menos ocupación donde ven una oportunidad de reconvertirse a otros usos, un proceso que los expertos coinciden en que es complejo y que necesita del impulso de las administraciones.