La falta la vivienda, sobre todo en el mercado de alquiler, y la crisis del comercio tradicional que ha dejado cerrados y sin uso infinidad de locales explican el auge de la reconversión de bajos comerciales en viviendas, un fenómeno de ámbito nacional que, comienza también a llegar a Soria especialmente desde hace un par de años. En Ciso Inmobiliaria tramitaron la venta de un antiguo comercio para este fin el año pasado (en la plaza de San Clemente), al que se ha sumado otro más en 2024. Desde Piso Ideal Servicios Inmobiliarios también confirman que las consultas de interesados han aumentado. A esto se une que el pasado 3 de mayo la Junta de Gobierno Local del Ayuntamiento de Soria concedió una licencia obra para reformar un antiguo comercio ubicado en la calle Naves de Tolosa como vivienda y en la calle Recolección de la Urbanización Camaretas de Golmayo se ha trasladado y concentrado la edificabilidad de otras zonas aledañas en los bajos de un edificio a los que nunca se dio utilidad comercial.
Ambos Consistorios explican que se trata, en realidad, de casos «muy puntuales». Nada que ver con el 'boom' registrado en localidades como Málaga, donde sólo en febrero de este año se autorizaron 40 proyectos de cambio de uso comercial a residencial. Tampoco Castilla y León es ajena al impacto de esta nueva tendencia. La capital leonesa también quiere cambiar normativa urbanística para favorecer esta práctica. Incluso el propio Procurador del Común se hacía eco de ella en su informe anual de año 2023 conminando al gobierno regional a establecer «directrices comunes y criterios mínimos y homogéneos, de ámbito autonómico, para su incorporación en los instrumentos de planificación y desarrollo urbanístico que prevean procesos de conversión de locales comerciales en viviendas garantizando que los espacios habitacionales resultantes del proceso sean acordes a los criterios de habitabilidad».
En cualquier caso, la reconversión de locales comerciales, como cualquier obra constructiva, debe obedecer a la normativa urbanística de cada municipio y, en primer lugar, contar con la autorización para el cambio de uso. Para obtenerla, explican desde el Ayuntamiento de Soria, en cada caso se revisa el expediente del edificio para comprobar que no esté colmatado el porcentaje de edificabilidad residencial. De forma paralela, confirman desde el departamento municipal de Urbanismo, el propio Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) vigente desde el año 2006 exige para la transformación de locales comerciales a espacio residencial que el local disponga también de acceso al portal del edificio.
Sólo en caso de que se cumplan ambos requisitos y «tras estudiarse cada caso de forma individual y pormenorizadamente», recalcan desde el departamento municipal de Urbanismo, se autoriza el cambio y la licencia de obra. «Hay que cumplir una normativa», insiste desde Nacho García desde Piso Ideal Servicios Inmobiliarios, y, ante el conocimiento de las prescripciones que hay que satisfacer, ahí es donde se estancan y quedan en nada muchas de las consultas que reciben de posibles interesados. Es, además, insiste Nacho Ruiz desde Ciso Inmobiliaria, un proceso administrativo largo en el tiempo, «que conlleva sus gastos».
En el caso de Sergio Chicote y su familia, que rehabilitaron un antiguo local comercial en el paseo del Espolón, casi dos años. El proceso, desde conseguir los papeles y el final de obra «fue pesado, tedioso» y lento, aunque, insiste, ha merecido con mucho la pena. Lo que más costó fue conseguir el documento de final de obra. Los trabajos, que realizaron a través de su empresa de rehabilitación, Veisa Iniciativas Urbanas, tuvieron que adaptarse también a los dictámenes del departamento municipal de Urbanismo, aunque «no más que en cualquier otra obra», reconoce. Dar traslado del cambio de uso ante el Catastro y el Registro de la Propiedad son otros trámites que deben culminar la operación.
Convertir un local comercial en vivienda es, en estos momentos, fruto de la «escasez de oferta que hay» en el mercado, insisten desde Piso Ideal Servicios Inmobiliarios, pero también una forma más barata de acceder a la vivienda. Si el precio medio de la vivienda libre se sitúa en Soria en torno a los 939 euros y reconvertir un metro cuadrado de vivienda puede suponer unos 800 euros, en el caso de un local comercial la cantidad baja hasta «los 400 o los 500 euros» con la ventaja de que, además, «se puede acondicionar a tu gusto», partiendo de cero para llevar a cabo la distribución de los espacios, y en función de las necesidades vitales, añade Nacho García. Personas jóvenes o gente mayor o incluso personas con alguna discapacidad o problemas de movilidad constituyen el perfil mayoritario de interesados en este tipo de viviendas a cota cero. Pero también es una opción que está 'seduciendo' a muchos inversionistas con vistas al mercado de alquiler.
«El precio de los locales, ya que hay poca demanda y mucha oferta, están baratos. Si al precio de la compra le sumas el coste de la obra de remodelación, sigue saliendo más barato» reconvertir un antiguo comercio que comprar una vivienda, estima García.
En lo que va de año el Ayuntamiento de Soria sólo ha tramitado una licencia de conversión de local comercial en vivienda (el de la calle Navas de Tolosa), pero dentro del Plan de Acción de la Agenda Urbana 2030 de la ciudad se marca como una de las medidas del área de vivienda «regular el uso de bajos» con fines residenciales con el objetivo de «recuperar zonas residencialmente con la consiguiente revitalización» que implicaría.
mejorar la imagen TRAS LA CRISIS DEL COMERCIO
Es precisamente éste el espíritu con el que León quiere abordar la reforma de su legislación municipal en materia de esta tipología de nueva vivienda. Con ello espera mejorar también la imagen de la ciudad especialmente en barrios como el de San Esteban y San Claudio al tiempo que facilitar una salida a los propietarios de los locales vacíos con muchos años sin actividad.
La crisis del comercio que en Soria ha llevado a la desaparición de más del 15% de los establecimientos dedicados a la venta al por menor sólo tras la pandemia es uno de los factores que también está influyendo en este fenómeno. Desde la Federación de Empresarios de Comercio (FECSoria) y la Confederación de Comercio de Castilla y León hay división de opiniones. «Hay quien lo ve bien como una forma de dar una segunda vida a locales que llevan años cerrados y quien está en contra porque cree que puede ser una forma de empujar al cierre a más comercios», explica el presidente de ambas agrupaciones comerciales, Adolfo Sainz. Para el responsable de FECSoria y Conferco urge una regulación que pueda contemplar todos los aspectos y situaciones «y vigilando muy de cerca que ese tipo de viviendas no acaben siendo turísticas».
UNA POSIBLE VÍA PISOS TURÍSTICOS
Porque el temor de Sainz es que esta nueva moda de convertir locales comerciales en viviendas pueda aprovecharse para este fin. Podría ser, además, «un trampolín» para abocar al cierre a muchos comerciantes que tienen sus tiendas en locales alquilados. «Los comercios», recalca Sainz, se ubican en «sitios muy golosos» de las ciudades, algo que los propietarios de los locales, viendo la perspectiva de negocio, podrían aprovechar «para subir los alquileres y forzar la marcha de cara vender», estima el presidente de FECSoria y Conferco.
Para Sainz, no es lo mismo que estas casas sean habitadas con carácter estable que puntualmente con fines turísticos y apela a que esta nueva moda no se imponga como posible 'puerta trasera' para seguir incrementando el número de pisos turísticos en la provincia a costa del comercio.
Sin embargo, para las inmobiliarias consultadas esta opción residencial contribuiría a poner solución al grave problema de falta de vivienda, especialmente en régimen de arrendamiento que sufre la capital soriana. Además, ante los obstáculos que muchas comunidades de vecinos comienzan a poner a la instalación de pisos turísticos en sus inmuebles, instalarlos con entrada independiente al portal es una alternativa que permite ubicarlos en antiguos locales comerciales.
A pesar de ser una opción «que lleva un proceso largo y sus gastos», indica Nacho Ruiz desde Ciso Inmobiliaria, comienza ahora a tomar fuerza en Soria. «Anteriormente no era una tendencia como ahora», insiste. Obviamente, no todos los establecimientos comerciales sirven para este fin. Deben tener al menos dos o tres metros lineales de fachada para poder instalar ventanas que aseguren la entrada de luz natural. Pero una la normativa específica, apuntan desde Piso Ideal Servicios Inmobiliarios, ayudaría a dar salida a gran cantidad de locales que llevan años o incluso décadas «muertos», vacíos. «Hay calles con locales preciosos con mucha fachada» que podrían adaptarse perfectamente para este fin. Nacho García apunta a uno muy concreto en la calle Real, el antiguo restaurante El Paleto, un «local con muchos metros» del que se podrían sacar varios apartamentos que ayudarían a revitalizar, en este caso, el Casco Viejo. El gran problema, insiste este agente inmobiliario, son los locales vacíos que acumulan años «sin rotación» que acaban siendo un incordio para los propietarios por la imposibilidad de darles salida y que, al mismo tiempo, con las persianas bajadas dan imagen de abandono a la ciudad.
De momento no existe en la capital soriana una legislación específica que regule la conversión de locales comerciales en viviendas. En este caso, se aplica la legislación urbanística genérica para garantizar condiciones de habitabilidad y salubridad en cuestiones como la iluminación derivada de luz natural o la ventilación, entre otros aspectos. Sin embargo, para el sector inmobiliario es vital que el Consistorio soriano aborde la regulación de esta nueva tendencia tal como han ido haciendo otras localidades españolas desde que este fenómeno comenzó a proliferar en torno a los años 2007 y 2008, a causa de la última gran crisis inmobiliaria. Un cambio de legislación, en este sentido, apuntan desde el sector, ayudaría a poner en el mercado más pisos de este tipo que, insisten desde Ciso Inmobiliarios también contribuiría a poner en el mercado un tipo de vivienda que interesa incluso a personas que se desplazan a Soria por trabajo.
Municipios como el de Golmayo tampoco se plantean, en principio, un cambio de normativa en este respecto para favorecer el tránsito de locales comerciales a viviendas. En este sentido, puntualiza, Golmayo «tiene muy bien delimitada su zona comercial» y también la residencial.
reformarUN LIENZO EN BLANCO
Vivir en un local comercial transformado en vivienda no es para todos los públicos. En esto, insiste Nacho García desde Piso Ideal Servicios Inmobiliarios, también influyen los gustos. «Hay gente a la que le gustan los áticos y otros que los odian», argumenta. Aunque una de las ventajas principales de esta modalidad de vivienda es que «son como en un lienzo en blanco», asegura Sergio Chicote. Antes de lanzarse él y su esposa, que se encargaron íntegramente de la remodelación posterior, se aseguraron de que cumplía con el requisito principal del Ayuntamiento de Soria (tener entrada independiente desde el interior del portal del inmueble). A partir de ahí, elaboraron un proyecto que, en algunos aspectos tuvieron que adaptar a las prescripciones técnicas del departamento municipal de Urbanismo, como a las de la propia comunidad de vecinos del edificio (les obligaron a conectarse a su sistema calefactor de bomba de calor y a participar en los gastos del inmueble), pero «coger un local te da la posibilidad de hacer casi casi cualquier cosa» y crear un espacio al gusto y diferente al mercado estándar con elementos como «el salón a doble altura o los dormitorios en la planta de arriba», explica Chicote. Vivir a ras de calle y con entrada independiente desde ella, añade, tiene indudables ventajas. Los contras, como la falta de privacidad, se solventan ahora con multitud de sistemas, «desde ventanas reflectantes a cortinas especiales», insiste. Tras reformar su casa, le han llegado también algunas consultas de interesados en este tipo de viviendas reconvertidas. «Si se facilitaran un poquito más los trámites, daría mucha vida a locales vacíos en zonas como el Casco Viejo», concluye.